30年等额本金提前还款的最佳时间(20年等额本金提前还款的最佳时间)

导语:

去年6月买房,当时首套房贷利率4.65%+95BP=5.6%。如今满一年,重定价日后房贷利率基点数不变(95个基点),即使在房贷利率跟随LPR下调之后,目前的贷款利率仍为5.2%,与当前最低4.25%的房贷利率相比,100万贷款月供要多花大约570元。

可能很多人已经遇到了这样的现实问题。房贷利率一路走低,提前还贷又成了热门话题,什么情况可以考虑提前还贷?

昆明房贷利率最低4.25%

当前,昆明市场房贷利率最低已按LPR4.45%+零基点执行,叠加首套住房贷款利率下限调整-20BP,昆明已有多家银行一步到位,符合条件的优质客户,首套住房贷款利率最低按照4.25%执行,二套房最低按照5.05%执行。

房贷利率的变化,自今年1月20日以前5年期以上LPR保持21个月不变之后,从1月份到5月份短短不到半年时间内,昆明首套住房贷款利率最高已经下调105个基点,二套房最低已经下调大约60个基点。

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△昆明楼市制图

大家可能对这几个数字不太敏感,不妨对比来看:

(1)2019年8月首次公示的1年期LPR正好是4.25%;

(2)5年期以上首套房公积金贷款是3.25%;

(3)昆明二套房贷利率已低于今年2月前首套水平。

这意味着,当前执行的最低首套房贷利率,与2019年8月份LPR改革的首期1年期贷款利率相当,只比公积金贷款利率高了100BP;二套房贷款利率已经低于今年2月份之前首套房的利率水平。

首套房贷款利率与1年期贷款利率相当、与公积金贷款利率差距进一步缩小、二套房利率比首套房还要低10个基点,这样对比下来,才知道当前的房贷利率有多香。

那对于正在还贷的群体来说,能带来多少实惠呢?

房贷能省多少钱?

今年5月份,微博上#这届年轻人不想给银行打工!提前还贷正在成为潮流#成了热点话题。其中还有网友现身说法的案例:

今年4月底,一名网友发现还了两年的贷款,本金只减少了2万元;她算了一笔账,提前还款前,她的商贷利息总额为109万元;提前还款之后,贷款总额缩减至63.66万元,利息总额为12.88万元,相当于节省了近85万元的利息。她觉得自己省出来了一辆豪车。

另外一名网友表示,在2018年时商业贷款127万元买下了一套住宅,利率5.4%,等额本息30年,月供近8000元;在她每个月的月供中,还贷的本金为1800元左右,利息大约就有5000元。

相信昆明的购房者也遇到过同样的情况:如果在昆明贷款100万商贷买房,按5.3%利率等额本息还款30年,那房贷利息总计也需要99.91万,几乎是房贷本金的1倍,而二套房房贷利息还要更高。

按照当前最低利率4.25%计算,相比5.3%的房贷利率,如果贷款100万等额本息还款30年,利息总计能省下22.8万,月供减少634元,如果是等额本金的还款方式,利息总计可以省下15.8万元,首期还款就能减少875元。

0年等额本金提前还款的最佳时间(20年等额本金提前还款的最佳时间)"

虽然这只是模拟计算,实际情况还得更具个人情况而定,但还是可以看出,利率降低之后,每月房贷就能省下不少钱。

即使是已经购房在还贷的群体,在每年重定价日或贷款合同日,利率都会以最新的LPR(变)+基点(不变)的方式进行相应调整,利率都将迎来相应变化,但由于购房时所加的基点不随LPR变化,所以还是会有人站到利率高点。

可见银行的钱也没有这么好赚,即使LPR降低之后,上述网友现身说法的案例也被媒体转发,话题也开始酝酿:手上有钱要不要提前还房贷?

该不该提前还房贷?

首先我们来明确一下,是什么原因在支持网友们提前还贷?

按照网友的说法,“之前的房贷利率是5.88%,最近调成了5.73%,实在太高了,现在看不到任何能打败房贷利率的投资途径。”

而这名网友说得似乎也有道理,虽然LPR的下调之后房贷利率也有一定下调,但相比目前新办贷款4.25%的超低利率,5.73%的利率确实也不低。

而且从当前市场上几种主流理财产品的收益来看:

五大国有银行5年期整存年利率为2.75%;

5月份5年期储蓄国债年利率为3.52%;

货币基金一般年化收益率在3%-5%之间。

这意味着,如果没有其他更好的理财渠道,只要房贷利率高于5%,无论是存银行、买国债基金,其收益都不能对冲房贷产生的利息,那提前还房贷,相较而言就成了比较经济的选择。

从投资收益的角度看,如果你的房贷利率很高,在5%以上,手里也有足够的现金,未来一两年钱也没有用处,那提前还贷确实也是一个比较好的选择。

如果你房贷低于5%,未来还要留着钱买房、换房,或者具备其他投资能力,那就没有必要提前还贷。

除此之外,是否提前还贷也还有其他方面的考量,具体还要看自己的房贷处于什么阶段?

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20年期(基准利率4.9%)房贷还款变化图(来源网络)

如果是等额本息还款,在不超过贷款年限的1/3,也就是10年,提前还贷要更划算:

等额本息是把贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月,这样一来,每月还款中的本金比重逐月递增、利息比重在逐月递减。

如果30年的贷款期限,你已经还了将近1/3了,等于已经还了大部分的利息,在这之后提前还贷就没有什么意义了。因此,房贷初期利息还得多,提前还可以减少利息负担,相对划算一些。

如果是等额本金还款,还款时间不超过贷款年限的一半的情况下,提前还款更划算:

等额本金是将贷款的本金总额平分,然后根据所剩本金计算每期的还款利息,越到后期,所剩本金越少,所产生的利息也越少。

同样,如果贷款已经还了将近一半的时间,意味着利息也还了一大半了,所以这时候提前还款也变得没有意义了。

但话又说回来,实际情况下,对于大部分人来说,又有谁会还满30年房贷?

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