房子烂尾了怎么解决户口(房子烂尾了怎么解决申诉)

近日,全国多个城市停工或烂尾楼盘的购房者,一方面无法按期获得房子,另一方面又面临还贷的巨大压力,在此情况下,许多购房者纷纷联合起来,发出停贷告知书,尽管从法理上讲,购房者是占理的,但客观上这确实不符合法律程序,还存在诸如征信方面的法律隐患。

因舆论关注而解决“烂尾楼”问题的购房者们是“幸运的”,但舆论的关注毕竟是有限的,对于全国范围内遇到同类事件的购房者们来说,通过法律途径解决“烂尾楼”、“房贷”问题才是王道。

接下来,笔者就以购房者不同的诉求为出发点,结合法律规定与司法实践内容,阐述其中的法律风险以及该如何维权。

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一、“烂尾楼”事件发生后,购房者们不继续还贷,符合公平原则

根据《民法典》第6条、第533条的规定,民事主体从事包括签订合同、履行合同等民事活动过程中,都要遵循公平原则,公平原则是对实践中法律规定无法尽善尽美的一种兜底保障,也符合人类最为基础的公平正义认知。

最为直观的,可以梳理下“烂尾楼”事件发生后各方的处境

开发商:违约,不能交房,实际占用购房者的首付款、银行的贷款

银行:享有抵押权、债权

购房者:未取得房屋,支付了首付款,要偿还按揭贷款

由此可见,在“烂尾楼”事件发生后,如仍按照原有的各方协议要求三方履行权利义务,对于购房者而言,显然极为不公平,因此,“烂尾楼”事件发生后,购房者们不继续还贷,符合《民法典》规定的公平原则。

法律依据:《民法典》第6条、第533条

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二、遭遇“烂尾楼”事件,购房者优先权的认定

购房者优先权,根据相关法律规定与文件,应满足以下条件:

1.签订合法有效的书面合同;

2.购房者交付购买商品房的全部或者大部分(超过合同总价款50%)款项;

2.所购商品房系用于居住,且买受人名下无其他用于居住的房屋。

如符上述条件,则购房者对开发商所享有的债权就具有了优先权,不仅优先于工程价款的清偿权,更优于抵押权、其他债权,即如果开发商的资产不足以清偿上述全部债务,则应当优先对购房者的债权进行清偿——即便在破产清偿中,亦是如此。

符合上述条件的购房者作为弱势群体,其居住权在“烂尾楼”必然遭受严重的侵害,法律所规定的优先权,本质上系对购房者基本生存权益的保障。

值得注意的是,优先权的范围也是有一定界限的。如:开发商违约所造成的违约损失(例如,违约金),是否在优先权范围内,目前是存在争议的;开发商破产清算中,破产费用及共益债务,在清偿顺位中也是排在购房者优先权之前的,

法律依据

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(参照)二、三

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条

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三、“想要房”的维权途径

这是广大购房者们最为普遍、也最为朴素的一种想法,但在等的过程中,还贷的压力仍然客观存在,面对这种情况,笔者建议大家按照如下步骤维权:

1.找银行协商,请求暂停还贷

根据公平原则,购房者要求暂停还贷的诉求是合法合理的,但这个诉求的实现途径中,但从效率而言,协商途径无疑是最快的,因此笔者建议大家在履行还贷合同义务的情况下,及时与银行进行协商;

2.如果银行具有过错,及时起诉

实践中,“烂尾楼”出现的直接原因,经常是监管账户资金未得到有效的监管,其中就存在银行擅自扣划监管资金、未将按揭款存入监管账户等情形,如果发生了这些情况,那么银行显然是具有过错的,且这种过错与“烂尾楼”的出现是有重要因果关系的。因此,如果出现了这种情况,笔者建议大家收集好相关证据后,及时起诉,请求法院判决确认自己在“烂尾楼”重新有序施工或具备交付条件前,无需再向银行履行偿还本金与利息的义务。

值得注意的是,部分银行提供的贷款合同中,会有部分条款要求购房人(借款人),无论遇到任何情况均不得解除贷款合同、必须持续还贷本息,这种不合理加重购房人(借款人)义务的条款系格式条款,依法应当认定无效。

法律依据:《民法典》第6条 、第497条、第500条、第509条、第533条

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四、“想退款”的维权途径

如果购房者想走退款途径的话,在解除商品房买卖合同的同时,那么相应的商品房担保贷款合同也失去了其意义(合同目的无法实现),那么根据法律规定,购房者依法可以请求解除相应的商品房担保贷款合同。

这里需要注意的是,在解除商品房买卖合同的前提下,大家也一定要请求法院解除商品房担保贷款合同,否则如果仅是解除买卖合同,在未经法院判决更改、解除的情况下,对应的担保贷款合同还是有效的,此时购房者仍负有还贷的合同义务,如果此时拒绝还贷就属于违约行为,对征信可能会造成不利影响。

经法院判决,上述合同均依法解除后,开发商除应将收受的购房贷款返还给银行外,还应当将购房者支付的首付款、已偿还的贷款本息总额及对应利益,偿还给购房者。

法律依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条、第21条

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五、公开透明、向购房者负责——监管资金账户要多晒晒阳光

在新闻中往往会看到,许多购房者遭遇“烂尾楼”与监管资金缺失的情况下,抱团取暖、自筹资金施工,甚至是购房者们集体亲自进场施工——另一边还着要一直还着银行房贷,许多同病相怜的购房者看到这类新闻,往往会发出无奈的苦笑。

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监管资金账户对购房者(尤其是名下无其他住房的情况)最重要,甚至是关乎购房者基本生存需求的,因为一旦因监管资金无端缺失导致出现“烂尾楼”事件,购房者因格式条款与对法律的不了解,经常会陷入房子拿不到、钱款退不了、银行贷款被迫还的“凭烂还贷”的不公境地。相对而言,开发商早已拿到钱坦然“摆烂”,银行还有抵押权、债权、格式合同作为直接保障。

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监管资金对购房者如此之重要,但监管资金账户对购房者的透明程度可谓是最低的,向行政机关查询可能会遇到“商业秘密”拦路,向银行询问甚至会遭遇“滚你x的”式的粗暴答复,反观每次因监管资金出问题导致的“烂尾楼”事件,均不同程度上与银行违规操作、开发商挪用资金、有关部门的监管缺失有着重要关系。

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监管资金账户中,重点监管资金额度是多少?应该由哪个部门来计定?依据什么来计定?这个依据来源是否合法?额度计定与变化是否有向购房者公示并设定公示期?购房者在公示期内有无对额度提异议的权利?

购房者希望查询监管资金账户,是否有便利的公开渠道?监管资金账户的大额资金变动,是否有通知购房者?银行违规放款导致监管资金缺失,相关监管办法中是否写入了赔偿责任?银行赔偿额度是否仅限于缺失资金?银行过错导致多米诺骨牌效应烂尾,银行是否应与开发商承担全面的连带赔偿责任

权力要在阳光下行使,监管资金账户对购房者也要少一些神秘和“秘密”,监管资金账户与监管信息对购房者的公开化、透明化、规范化,对防止“烂尾楼”事件出现,有着极为重要的意义。

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